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在住房成交呈現(xiàn)分化的情況下，土地市場(chǎng)的分化也十分明顯。一二線城市尤其是強(qiáng)省會(huì)城市的土地收入高漲，成為土地市場(chǎng)的主角。
??1月11日，杭州土地市場(chǎng)再迎土拍，共出讓地塊七宗，其中三墩北A-R21-20地塊與東新單元XC0604-R21-03地塊為住宅用地。三墩北A-R21-20地塊經(jīng)過20輪報(bào)價(jià)，由錢江房產(chǎn)以154977萬元總價(jià)競(jìng)得，樓面價(jià)15017.73元/平方米，溢價(jià)率29.17%。東新單元XC0604-R21-03地塊經(jīng)過41輪報(bào)價(jià)，由綠城以269729萬元總價(jià)競(jìng)得，樓面價(jià)28275.26元/平方米，溢價(jià)率17.41%。
??近年來，杭州的土地出讓收入一直領(lǐng)跑。2017年杭州土地出讓金首次超過2000億元，2018年達(dá)2501億元，2019進(jìn)一步增加至2836億元，繼續(xù)在各個(gè)城市中領(lǐng)跑。2015年以來，杭州土地出讓金收入約為10019億元。
??土地市場(chǎng)分化，強(qiáng)省會(huì)賣地收入大幅增長(zhǎng)
??在杭州領(lǐng)跑的同時(shí)，其他多個(gè)省會(huì)城市土地出讓增幅也實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)，不少城市創(chuàng)下新高。
??中原地產(chǎn)研究中心1月1日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年，土地市場(chǎng)繼續(xù)高位運(yùn)行，該中心統(tǒng)計(jì)的50大城市合計(jì)土地收入4.41萬億元，同比上漲幅度達(dá)19.33%，刷新歷史紀(jì)錄。其中，出現(xiàn)16個(gè)土地收入過千億元的城市，刷新歷史同期紀(jì)錄。
??這其中，幾個(gè)省會(huì)城市的增幅頗為引人關(guān)注。南京2019年土地收入達(dá)1696.8億元，同比增長(zhǎng)77.32%，福州增幅為63.37%，昆明為59.85%，武漢為27.89%。土地沒有超過1000億元的城市中，合肥土地出讓收入增長(zhǎng)了33.32%，長(zhǎng)沙增長(zhǎng)了33.75%，貴陽增長(zhǎng)了52%，南京增長(zhǎng)了54.64%
??有關(guān)機(jī)構(gòu)華中市場(chǎng)研究中心主任李國(guó)政分析，以武漢為代表的新一線城市，成為頭部房企深耕布局的重點(diǎn)。特別是武漢推行“用地預(yù)申請(qǐng)”模式，將定向拿地公開化操作， 激發(fā)了“私人定制”地塊交易的積極性。
??根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2019年武漢土地出讓金額1766億元(涵蓋居住商辦等)，創(chuàng)歷史新高，位居全國(guó)城市第五。至此，武漢出讓金連續(xù)4年超過千億，穩(wěn)居全國(guó)前五名。同時(shí)，武漢以4387萬㎡建面成為全國(guó)重點(diǎn)城市第五位，市場(chǎng)潛在開發(fā)量可觀，也保證了長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。
??中房智庫的研究顯示，2019年土地成交趨勢(shì)上看呈現(xiàn)兩大特點(diǎn)：一是拿地重心由三四線城市向一二線城市轉(zhuǎn)移，城市分化加??；二是拿地更趨向頭部房企，市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提升。
??土地市場(chǎng)的分化，一方面與目前樓市銷售的分化密切相關(guān)。易居房地產(chǎn)研究院1月8日發(fā)布《2019年12月全國(guó)40城新建商品住宅成交報(bào)告》顯示，2019年，大部分前兩年成交火熱的三四線城市樓市開始降溫，納入報(bào)告的18個(gè)三四線城市全年成交面積同比下降6%，是三類城市中唯一同比下降的。一二線城市與三四線城市的樓市銷售出現(xiàn)明顯分化。
??中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，2019年三四線城市整體樓市依然相對(duì)低迷。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)把更多資金投入到一二線城市，是一二線土地市場(chǎng)升溫的主要原因。
??強(qiáng)省會(huì)時(shí)代來臨
??土地市場(chǎng)的分化，另一方面，與當(dāng)前我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求發(fā)揮各地比較優(yōu)勢(shì)，尤其是提高發(fā)揮中心城市、都市圈、城市群的帶動(dòng)引領(lǐng)作用有關(guān)。
??2019年8月26日召開的中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)第五次會(huì)議指出，當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的空間結(jié)構(gòu)正在發(fā)生深刻變化，中心城市和城市群正在成為承載發(fā)展要素的主要空間形式。新形勢(shì)下促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，要按照客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律調(diào)整完善區(qū)域政策體系，發(fā)揮各地區(qū)比較優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)各類要素合理流動(dòng)和高效集聚，增強(qiáng)創(chuàng)新發(fā)展動(dòng)力，加快構(gòu)建高質(zhì)量發(fā)展的動(dòng)力系統(tǒng)，增強(qiáng)中心城市和城市群等經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)和人口承載能力。
??2019年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也再次強(qiáng)調(diào)，要提高中心城市和城市群綜合承載能力。
??在這個(gè)過程中，大幅放寬、放開二線城市落戶限制，也是提高中心城市和城市群綜合承載和資源優(yōu)化配置能力，發(fā)揮中心城市引領(lǐng)帶動(dòng)作用的重要一環(huán)。
??近日，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)勞動(dòng)力和人才社會(huì)性流動(dòng)體制機(jī)制改革的意見》，要求以戶籍制度和公共服務(wù)牽引區(qū)域流動(dòng)。全面取消城區(qū)常住人口300萬以下的城市落戶限制，全面放寬城區(qū)常住人口300萬至500萬的大城市落戶條件。完善城區(qū)常住人口500萬以上的超大特大城市積分落戶政策，精簡(jiǎn)積分項(xiàng)目，確保社會(huì)保險(xiǎn)繳納年限和居住年限分?jǐn)?shù)占主要比例。
??從人口落戶的實(shí)際情況來看，在一線城市容不下，三四線、中小城市吸引力又偏弱的情況下，強(qiáng)二線城市尤其是省會(huì)城市將成為未來人口聚集的主戰(zhàn)場(chǎng)。
??陜西省城市經(jīng)濟(jì)文化研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)張寶通對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，城市的發(fā)展不是大中小城市齊步走，而是要優(yōu)先發(fā)展中心城市，省會(huì)城市正迎來發(fā)展的黃金期。
??廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副教授丁長(zhǎng)發(fā)認(rèn)為，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入到轉(zhuǎn)型升級(jí)新階段后，科技人才對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用日益凸顯。省會(huì)城市是全省的政治、文化、教育、醫(yī)療等中心，集中了全省最好的要素資源，發(fā)展優(yōu)勢(shì)正日益凸顯。
??比如，在加快高鐵建設(shè)的過程中，省會(huì)城市大多是所在省份高鐵網(wǎng)絡(luò)的中心樞紐，在高鐵、城際軌道網(wǎng)絡(luò)日臻完善之后，省內(nèi)普通地級(jí)市的人口、資金等要素也會(huì)進(jìn)一步向省會(huì)城市集聚。
??近年來，省會(huì)城市的首位度總體呈現(xiàn)逐年提升的態(tài)勢(shì)。根據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者統(tǒng)計(jì)，從2010年到2018年，省會(huì)城市首位度占比提高的有24個(gè)城市，只有3個(gè)省會(huì)城市占比出現(xiàn)下降。
??除了落戶，土地指標(biāo)等要素也在向中心城市和城市群傾斜。省會(huì)城市土地指標(biāo)增加了，土地出讓金收入增長(zhǎng)了，可以加快補(bǔ)足城市發(fā)展的短板，比如城市軌道交通等方面，進(jìn)而做大做強(qiáng)城市平臺(tái)，提升中心城市集聚資源和輻射帶動(dòng)周邊發(fā)展的能力。
??以杭州為例，至2022年亞運(yùn)會(huì)前，杭州要形成總長(zhǎng)度達(dá)516公里的軌道交通，并實(shí)現(xiàn)軌道交通十城區(qū)全覆蓋。這個(gè)規(guī)模跟現(xiàn)在的一線城市相當(dāng)。而當(dāng)前杭州的城軌運(yùn)營(yíng)里程僅為132.46公里。這意味著，未來三年內(nèi)杭州城軌運(yùn)營(yíng)里程要增加三倍左右。如此大的增幅，需要雄厚的地方財(cái)政支撐。
??當(dāng)前，二線城市，尤其是省會(huì)城市也都在紛紛做大做強(qiáng)城市平臺(tái)，提升省會(huì)城市首位度。
??在1月7日的南京市政協(xié)十四屆三次會(huì)議上，江蘇省委常委、南京市委書記張敬華還特別提到，當(dāng)下杭州、合肥、成都、武漢等兄弟城市都在全面發(fā)力，日漸成為帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的重要引擎。在激烈的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，這是南京的重大機(jī)遇、重大使命，也是重大挑戰(zhàn)。南京必須全面提升城市承載力、輻射帶動(dòng)力、綜合競(jìng)爭(zhēng)力。
??廣西提出，今年要增強(qiáng)重點(diǎn)中心城市輻射帶動(dòng)能力。大力實(shí)施強(qiáng)首府戰(zhàn)略，推動(dòng)南寧成為引領(lǐng)全區(qū)高質(zhì)量發(fā)展核心增長(zhǎng)極。
??在這個(gè)過程中，省會(huì)城市的發(fā)展也為市場(chǎng)所看好。以武漢為例，有關(guān)機(jī)構(gòu)華中市場(chǎng)研究中心主任李國(guó)政分析，當(dāng)前武漢已成為兵家必爭(zhēng)之地，先后吸引了60家中國(guó)百強(qiáng)房企，15家2000億級(jí)規(guī)模房企悉數(shù)到位。2019年，隨著主城區(qū)重磅地塊增加，以及光谷、沌口、臨空港等熱點(diǎn)區(qū)域加大供給，雖然有熔斷機(jī)制約束，依舊擋不住武漢土地價(jià)格全面上漲的勢(shì)頭。
強(qiáng)省會(huì)時(shí)代來臨，多個(gè)省會(huì)城市土地收入大幅增長(zhǎng)
2020-01-13 16:09:00 1364 第一財(cái)經(jīng)